Otázky o hypotékach a úveroch

Chcete vedieť, kedy je možné získať úver či štátny príspevok? Aj tieto informácie nájdete v odpovediach na najčastejšie kladené otázky o úveroch.

Aké sú základné podmienky hypotekárneho úveru?

Banky poskytujú hypotekárne úvery fyzickým osobám – občanom, ktorí:

  • sú plnoletí,
  • sú občanmi SR s trvalým pobytom v SR,
  • sú cudzincami s trvalým pobytom v SR,
  • aspoň jeden zo žiadateľov je občanom krajiny, ktorá je členom EÚ,
  • majú príjem zo závislej činnosti, z podnikania alebo iný príjem.

Hypotekárne úvery sú dlhodobé úvery s lehotou splatnosti najmenej štyri roky. Sú zabezpečené záložným právom k tuzemskej nehnuteľnosti, a to aj rozostavanej.

Aký byt je možné kúpiť na hypotekárny úver? Musí byť v osobnom vlastníctve?

Podmienkou banky je, aby kupovaný byt bol v osobnom vlastníctve a samozrejme na území SR. Všetko ostatné, veľkosť bytu, poloha, dispozícia, už závisí len od rozhodnutia klienta. Na kúpu družstevného alebo obecného bytu nie je možné hypotekárny úver použiť.

Je možné splatiť hypotekárny úver predčasne?

Kedykoľvek počas splácania hypotekárneho úveru môže klient samozrejme požiadať banku o predčasné splatenie úveru alebo jeho čiastočné splatenie. Vždy je však potrebné o to požiadať písomne s uvedením presného termínu. Predčasne splatiť hypotekárny úver môže klient vždy len po predchádzajúcej dohode s bankou.

Môže požiadať o hypotekárny úver aj človek, ktorý nie je občanom SR?

Žiadateľom o hypotekárny úver môže byť fyzická osoba s trvalým bydliskom na území Slovenskej republiky (aj cudzí štátny príslušník) a podnikateľský subjekt so sídlom na území SR. Avšak podmienkou je, aby fyzická osoba - neobčan SR - mal trvalý pobyt na území Slovenskej republiky.

Sme mladí manželia a v súčasnosti bývame v podnájme. Radi by sme si kúpili byt, nevlastníme však žiadnu nehnuteľnosť, ktorou by sme zabezpečili úver. Viete nám v tejto situácii poradiť?

Áno, vieme. V prípade, že nevlastníte v momente podania žiadosti žiadnu nehnuteľnosť, ktorá by slúžila na zabezpečenie hypotekárneho úveru, ponúkame vám ďalšie dve možnosti, ako túto situáciu riešiť:

  1. môžete úver zabezpečiť nehnuteľnosťou, ktorá bude predmetom kúpy alebo
  2. môžete úver zabezpečiť nehnuteľnosťou, ktorá je vo vlastníctve tretej osoby (napr. rodičov alebo iného ručiteľa), ak táto s tým súhlasí.

Chcela by som si zobrať hypotéku. Som povinná uzavrieť životné poistenie?

Áno, a to v prípade, ak ste slobodná, rozvedená, vdova alebo máte zúžené/zrušené/vysporiadané bezpodielové spoluvlastníctvo manželov.

Som vydatá a chcela by som si zobrať hypotéku. Musí spolu so mnou žiadať o úver aj manžel?

Áno, v prípade, že ste vydatá, banka bude obvykle vyžadovať spoludlžnícky záväzok manžela. Tento záväzok nebude banka vyžadovať len vtedy, ak bezpodielové spoluvlastníctvo manželov je zúžené alebo zaniklo za trvania manželstva rozhodnutím súdu alebo zo zákona a je vysporiadané.

Musím žiadať o štátny príspevok k úrokovej sadzbe?

Klientovi patrí štátny príspevok, ak boli splnené podmienky ustanovené zákonom o bankách. Nárok na štátny príspevok si klient uplatňuje prostredníctvom tlačiva žiadosti, ktoré vám poskytnú v pobočke každej hypotekárnej banky v SR.

Mení sa percentuálna výška štátneho príspevku počas trvania úverovej zmluvy?

Do 30.6.2003 bola pre dovtedy uzatvorené úvery výška štátneho príspevku nemenná počas celej doby splácania úveru. Od 1.7.2003 však nie je pre nové úvery štátny príspevok pevne stanovený na celú dĺžku splácania úveru, ale sa mení na základe zákona o štátnom rozpočte.

Rozpočet na stavbu nášho nového domu je približne 100 000 €. Dostaneme štátny príspevok na celú sumu úveru?

Výška úveru, na ktorú je možné získať štátny príspevok, sa mení a určuje každý rok. Pre rok 2015 sa štátny príspevok poskytuje najviac zo sumy hypotekárneho úveru 50 000 € na jednu nehnuteľnosť určenú na bývanie. V prípade, že je suma úveru vyššia ako 50 000 € alebo vám nebol priznaný nárok na celú výšku úveru, ktorý je nižší ako 50 000 € (napr. z dôvodu, že nespĺňa požiadavku na priznanie štátneho príspevku v zmysle zákona o bankách, t. j. neslúži na účely bývania, napr. garáž, bazén, sauna, oplotenie, atď.) sa časť hypotekárneho úveru úročí zvýhodnenou úrokovou sadzbou a druhá časť komerčnou úrokovou sadzbou.

Môžem si uplatniť nárok na štátny príspevok na splatenie skôr poskytnutého úveru?

Nie, nemôžete. Podľa zákona o bankách sa štátny príspevok neposkytuje k hypotekárnym úverom na účel splatenia poskytnutého úveru, ktorý nie je hypotekárnym úverom, či už bol použitý na účely nadobudnutia tuzemskej nehnuteľnosti alebo jej časti, výstavby alebo zmeny dokončených stavieb, údržby tuzemských nehnuteľností.

Na aké účely môže byť použitý hypotekárny úver?

Hypotekárny úver môže byť poskytnutý len na financovanie:

  • nadobudnutia tuzemskej nehnuteľnosti alebo jej časti,
  • výstavby alebo zmeny dokončenej stavby,
  • údržby tuzemskej nehnuteľnosti,
  • splatenia iného úveru (použitého na vyššie uvedené účely, ktorý nie je hypotekárnym úverom) alebo poskytnutie úveru použitého na vyššie uvedené účely, ktorý je hypotekárnym úverom poskytnutým hypotekárnou bankou v konkurze.

Pri financovaní výstavby alebo rekonštrukcie nehnuteľnosti môže banka prvú tranžu úveru (v rozsahu do 30 % investičného zámeru, max. 33 194 €) poskytnúť zálohovo, bez predloženia faktúr s tým, že čerpanie následnej tranže bude podmienené predložením faktúr, pokrývajúcich prvú aj následnú tranžu.

V akej výške môže byť schválený hypotekárny úver?

Minimálna výška hypotekárneho úveru je 3 300 €.

Maximálna možná výška hypotekárneho úveru, ktorý banka poskytne žiadateľovi o úver, je obmedzená:

  • schopnosťou žiadateľa úver splatiť v zmysle výsledku jeho ratingového ohodnotenia (ak žiadateľ nevykazuje dostatočné príjmy na splácanie hypotekárneho úveru, je možné využiť inštitút solidárnych dlžníkov, t.j. ako dlžník pristúpi ďalší občan s dostatočnými príjmami, pričom títo žiadatelia sa potom posudzujú ako celok),
  • limitom 70 % - 100 % hodnoty nehnuteľnosti, resp. nehnuteľností stanovenej bankou na základe ustanovení § 73 zákona o bankách, ktorou, resp. ktorými bude hypotekárny úver zabezpečený.

Do kedy sa musí hypotekárny úver splatiť?

Doba splatnosti hypotekárneho úveru:

  • nesmie byť kratšia ako štyri roky,
  • najdlhšia možná lehota splatnosti pre fyzické osoby - občanov - je v zmysle všeobecných obchodných podmienok banky 30 rokov,
  • je limitovaná vekom, v ktorom klientovi vzniká nárok na starobný dôchodok, a to v zmysle § 21 zákona č. 100/1988 Zb. o sociálnom zabezpečení v znení neskorších predpisov.

V čom spočíva základné zabezpečenie hypotekárneho úveru nehnuteľnosťou?

Zabezpečenie úveru nehnuteľnosťou sa spája s tými podmienkami:

  • hypotekárny úver musí byť zabezpečený záložným právom k tuzemskej nehnuteľnosti, pričom banka môže na zabezpečenie hypotekárneho úveru prijať aj rozostavané stavby,
  • nehnuteľnosť musí byť zapísaná v katastri nehnuteľností SR,
  • záložné právo na zabezpečenie pohľadávky banky z hypotekárneho úveru vzniká jeho vkladom do katastra nehnuteľností, na základe návrhu banky a vlastníka nehnuteľnosti,
  • hypotekárny úver môže byť poskytnutý až do výšky 100% hodnoty založenej nehnuteľnosti,
  • hodnotu základného zabezpečenia určí banka na základe supervízie (kontroly) znaleckého ohodnotenia nehnuteľnosti, ktorou bude hypotekárny úver zabezpečený,
  • v súlade s § 74 zákona o bankách hypotekárny úver nemôže byť zabezpečený záložným právom vzťahujúcim sa na nehnuteľnosť, na ktorej už vzniklo a trvá záložné právo v prospech tretej osoby alebo obmedzenie prevodu nehnuteľnosti (s definovanými výnimkami napr. záložné právo, zriadené v prospech stavebnej sporiteľne alebo Štátneho fondu rozvoja bývania),
  • pri zabezpečení hypotekárneho úveru nehnuteľnosťou banka vždy požaduje aj uzatvorenie poistnej zmluvy proti poškodeniu a zničeniu stavby/spôsobenej škode, a tiež vinkuláciu poistného plnenia v prospech banky minimálne v rozsahu 1,5-násobku výšky poskytnutého hypotekárneho úveru (po celé obdobie trvania úverového vzťahu),
  • hypotekárny úver môže byť zabezpečený záložným právom na kupovanú nehnuteľnosť, a tiež na nehnuteľnosť vo vlastníctve tretej osoby.

Som mladý človek, aký príspevok dostanem od štátu?

Štátny príspevok pre mladých je forma štátnej podpory bývania pre mladých ľudí – je to percento, o ktoré sa znižuje vaša úroková sadzba (často aj o 2,5% alebo dokonca až 3%, pričom 1,5% poskytuje spravidla štát a 1% prispieva banka). Podmienky poskytnutia štátneho príspevku stanovuje zákon bankách a sú nasledovné:

Základné podmienky poskytovania príspevku:

  • vek klienta od 18 do 35 rokov (podmienka sa vzťahuje aj na spoludlžníka),
  • maximálny limit hypotekárneho úveru 50 000 €,
  • priemerný mesačný hrubý príjem klienta za predchádzajúci kalendárny rok môže byť najviac vo výške 1,3 násobku priemernej nominálnej mzdy v národnom hospodárstve, a to za druhý kalendárny štvrťrok, predchádzajúci štvrťroku podania žiadosti o úver, momentálne od 1.4.2015 vo výške 1 193,40 € (v prípade manželov je hranica dvojnásobná, t.j. 2 386,80 € ),
  • účel hypotéky so štátnym príspevkom pre mladých je nadobudnutie, výstavba, zmena a údržba tuzemských nehnuteľností.

Aké sú výhody štátneho príspevku pre mladých?

  • celkové zvýhodnenie na úrokovej sadzbe môže byť aj výške 2,5% - 3% p.a.,
  • ŠP sa poskytuje každoročne po dobu 5 rokov od začatia úročenia HÚ,
  • možnosť odkladu splátky istiny po dobu 5 rokov,
  • možnosť uskutočnenia mimoriadnej splátky bez poplatku po dobu 5 rokov.

Môže byť hypotekárny úver použitý na splatenie iného hypotekárneho úveru?

Nie. Podľa zákona o bankách hypotekárny úver môže byť použitý len na splatenie skôr poskytnutého úveru, ktorý nie je hypotekárnym úverom, na tento účel sa však nevzťahuje poskytnutie štátneho príspevku.

Môže byť hypotekárny úver použitý na financovanie nehnuteľnosti, nachádzajúcej sa v zahraničí?

Nie, podľa zákona o bankách hypotekárny úver môže byť použitý len na nehnuteľnosť, ktorá sa nachádza na území Slovenskej republiky.

Môžem zabezpečiť hypotekárny úver nehnuteľnosťou, ktorú kupujem alebo ktorú staviam?

Áno. V prípade zabezpečenia úveru rozostavanou nehnuteľnosťou (rozostavanou stavbou), sa zohľadňuje tzv. budúca hodnota nehnuteľnosti, t.j. hodnota, ktorú bude mať nehnuteľnosť po jej dokončení.

Čo predstavuje úverový prísľub?

Banka vystaví klientovi bez uvedenia účelu úveru a predmetu zabezpečenia úverový prísľub na základe ním uvedených údajov o príjmoch a výdavkoch. Realizácia prísľubu, t.j. jeho konverzia na reálnu úverovú zmluvu je možná len vtedy, ak klient hodnovernými písomnými dokladmi doloží skutočnosti, uvedené v úverovom prísľube ako východiskové parametre budúceho úveru, a zároveň splní všeobecné obchodné podmienky banky pre poskytnutie hypotekárneho úveru. Platnosť úverového prísľubu je 3 mesiace od jeho vystavenia.

Aký je to hypotekárny úver s vopred nešpecifikovaným objektom úveru?

Východiskové podmienky pre takýto hypotekárny úver:

  • z hypotekárneho úveru bude financovaná kúpa, rekonštrukcia alebo výstavba nešpecifikovanej nehnuteľnosti, t.j. nehnuteľnosť, ktorá zatiaľ nie je presne identifikovaná (je vymedzená len druhovo - byt, rodinný dom), pričom žiadateľ o úver vie definovať výšku investičného zámeru, resp. objem požadovaného hypotekárneho úveru,
  • hypotekárny úver v čase podpisu úverovej zmluvy musí byť zabezpečený záložným právom na nehnuteľnosť,
  • na základe schválenia hypotekárneho úveru bude mať klient pripravené finančné zdroje na svoj investičný zámer (podpísanú úverovú zmluvu), aby v prípade aktuálnej ponuky mohol v krátkom čase tento zámer zrealizovať s využitím finančných prostriedkov z hypotekárneho úveru.

Formy zabezpečenia: záložným právom na inú nehnuteľnosť, nie kupovanú.

Aký je to hypotekárny úver určený na postupné financovanie výstavby, resp. rekonštrukciu budúcej nehnuteľnosti?

Východiskové podmienky pre takýto úver:

  • z hypotekárneho úveru bude financovaná výstavba, resp. rekonštrukcia nehnuteľnosti - rodinného domu, prípadne bytu,
  • hodnota predmetnej budovanej nehnuteľnosti zatiaľ nepostačuje na zabezpečenie hypotekárneho úveru v plnej výške (avšak preinvestovaním požadovaného hypotekárneho úveru sa jej hodnota bude postupne zvyšovať),
  • v prípade financovania výstavby bytu musí byť ukončená hrubá stavba celého bytového domu a rozostavaný byt musí byť zapísaný na liste vlastníctva,
  • prostriedky z hypotekárneho úveru budú čerpané priebežne, a tiež priebežne budú investované do nehnuteľnosti, súčasne s prípadným použitím vlastných, resp. iných zdrojov.

Formy zabezpečenia:

  • budovanou nehnuteľnosťou (prípadne v kombinácii s ďalšou nehnuteľnosťou),
  • stavebným pozemkom, na ktorom sa nachádza budovaná nehnuteľnosť, ktorá bude financovaná z prostriedkov hypotekárneho úveru, rozostavaná minimálne v takom rozsahu, aby bolo možné zamerať jej pôdorysné rozmery a vypracovať geometrický plán
  • doložením finančného zabezpečenia celého investičného zámeru (musí byť finančne krytý celý rozpočet výstavby nehnuteľnosti).