9 tipov, na čo si dať pozor pri kúpe domu

05.06.2025 | Autor: Netfinancie.sk

Prečítajte si naše užitočné tipy, na čo si dať pozor, keď kupujete dom. 

Ten pocit, keď sa vám konečne po dlhom hľadaní podarí nájsť vysnívaný dom na kúpu, je omamný. Od cieľa vás však ešte delí niekoľko veľmi dôležitých krokov, ktoré môžu ovplyvniť vašu budúcnosť. Preto si dajte veľký pozor a neurobte chyby, ktoré by ste neskôr mohli ľutovať – predsa len, ide o jedno z najdôležitejších rozhodnutí v živote. V nasledujúcich riadkoch vám poradíme, ako na správny výber domu. 

To najpodstatnejšie – ako chcete dom financovať? 

Dnes asi málokto má vo vrecku niekoľko sto tisíc eur na kúpu domu v hotovosti. Nasleduje teda zisťovanie, či vám banka poskytne úver na bývanie. Túto otázku by ste mali mať vyriešenú ako prvú, pretože bez toho nemá zmysel robiť si nádeje. Banky stále poskytujú hypotéky za rozumné úroky, ktoré po dlhšom období rastu opäť pomaly klesajú. Dôležité je však pre banky to, aby ste mali určitú časť financií na dom odloženú bokom. Plnú kúpnu cenu vám ako pôžičku neposkytnú. Navyše banky skúmajú typ vášho zamestnania – živnostníci môžu mať oproti zamestnancom nevýhodu. Na trvalý pracovný pomer by ste mali byť zamestnaný aspoň 6 mesiacov a váš zamestnávateľ by nemal mať podlžnosti voči úradom. 

Overte si lokalitu, v ktorej sa dom nachádza 

Aj keď sa na pozemku domu cítite ako v raji, pozor na ružové okuliare. Lokalita je veľmi dôležitý faktor, ktorý treba zvažovať. Miesta bez dostupnosti verejnej dopravy majú nevýhodu v tom, že budete nútený používať každý deň auto. Lokality pri hlavných cestách zasa môžu negatívne vplývať na váš pokoj a ak popri dome prechádzajú kamióny, časom sa to môže odraziť aj na statike domu. Pozor aj na záplavové oblasti, v ktorých by ste mohli mať problém vybaviť poistenie domu. Poisťovne totiž majú povodňové mapy a v oblastiach, kde bežne dochádza k záplave alebo povodni, dom na toto riziko nepoistia. Všetky prípadné škody po živelnej udalosti by ste si tak museli hradiť sami! 

Zistite si, či je dom majetkovo vysporiadaný 

Preverením právneho stavu nehnuteľnosti zistíte, či na dom nie sú viazané ťarchy: záložné právo, nájomné právo, vecné bremeno, obmedzenie vlastníckeho práva kvôli spoluvlastníkom, prebiehajúca zmena v podobe plomby a ďalšie práva v prospech tretích osôb, napríklad reštitučné vzťahy a výkony rozhodnutia exekútora. V prípade, že kupujete dom s ťarchou, rozhodne oslovte právnika. Všetky tieto náležitosti musia byť uvedené v kúpnej zmluve. 

Stav domu by ste mali posúdiť s odborníkmi 

Pri kúpe na pohľad starého domu v dezolátnom stave zväčša záujemca ráta s tým, že ho zbúra a nahradí novým. Horšie je to pri novších, obývateľných a logicky aj drahších domoch. Ak máte záujem nehnuteľnosť rekonštruovať, ku obhliadke si rovno zavolajte statika a projektanta, ktorí posúdia jeho stav lepšie, než by ste to dokázali sami. Najväčší pozor si treba dať pri posudzovaní novostavieb. V kúpnej zmluve by malo byť definované riešenie nedostatkov dodávateľom v rámci záručnej lehoty, ktorá je tri roky. 

Overte si hranice pozemku a susedské vzťahy 

Poznáte to, dobrý sused je na nezaplatenie. Na Slovensku je najmä pri starších domoch bežné, že hranice pozemkov nie sú správne vytýčené a jeden sused má plot posunutý až na pozemok druhého. Skutkový stav vám pomôže objasniť geodet. Akékoľvek nezrovnalosti riešte radšej ešte pred kúpou, aby ste sa vyhli nedorozumeniam či dokonca zhoršeniu vzťahov so susedmi. Premyslite si aj plán na prípadné oplotenie pozemku, pretože aj toto býva často jablkom sváru medzi susedmi.  

Preverte inžinierske siete k domu a v akom sú stave 

Jedna vec je pripojenie k inžinierskym sieťam: či je dostupný plyn alebo elektrina na kúrenie a varenie, alebo je nutné riešiť zdroj tepla, podobne dôležitá je kanalizácia. Na Slovensku stále mnoho obcí nie je odkanalizovaných a majitelia sa musia spoliehať na žumpy alebo investovať do malej čističky odpadových vôd. Dobre zavedené inžinierske siete sú tiež podmienkou k úspešnej kolaudácii po dokončení stavby alebo rekonštrukcie. 

Druhou vecou, ktorú by ste si mali preveriť pri kúpe domu je, či nemáte na pozemku ťarchu v podobe sietí, kvôli ktorým by ste nemohli pozemok využiť naplno. Často sú takouto ťarchou elektrické vedenia a stĺpy, okolo ktorých sa nachádza ochranné pásmo. 

Pri novostavbe sa zaujímajte o energetický certifikát 

Pri súčasných rastúcich cenách energií je dôležité vopred si zistiť aj to, akým spôsobom je dom vykurovaný, ako je zateplený, či má rekuperáciu a aké sú náklady na jeho prevádzku. Domy bez zateplenia, prípadne s náročným zdrojom kúrenia, môžu priniesť po roku bývania veľmi nepríjemné prekvapenia v podobe vysokých nedoplatkov za energie. 

Rozhodli ste sa? Pustite sa do byrokracie 

Rezervačná a kúpna zmluva, znalecký posudok, návrh na vklad do katastra - to všetko sú míľniky, ktoré potrebujete vyriešiť. My odporúčame neriskovať a zmluvy nechať posúdiť právnikovi. Ak sa vám nechce prechádzať nekonečnou byrokratickou mašinériou, môžete si najať spoľahlivého realitného makléra. Ten vám dokonca môže pomôcť už v úvode s hľadaním nehnuteľnosti podľa želaní. 

Dom s hypotékou musíte mať poistený 

Banky pri žiadosti o hypotéku na kúpu domu vyžadujú poistenie nehnuteľnosti. Ak ale kupujete starší dom a priebežne ho rekonštruujete, myslite na aktualizáciu poistnej zmluvy. Prečo, vysvetľuje odborník na poistné produkty:   

“Rekonštrukciou vášho domu docielite nielen vyššiu užívateľskú úroveň, ale zvýšite aj jeho trhovú hodnotu, ktorá by mala byť zohľadnená v poistnej zmluve k tejto nehnuteľnosti. Poistnú sumu je teda najlepšie stanoviť ako budúcu hodnotu stavby po skončení rekonštrukcie. Ak ponecháte aktuálnu poistnú zmluvu bez úpravy trhovej ceny rodinného domu, dochádza k podpoisteniu. V prípade poistnej udalosti, ako je poškodenie požiarom, záplavou, pádom stromu, silným vetrom alebo inou udalosťou, poisťovňa vyplatí poistné plnenie v rovnakom pomere k výške škody, ako je pomer poistnej sumy k skutočnej hodnote, maximálne do sumy uvedenej v zmluve. Napríklad, ak je rozdiel medzi skutočnou hodnotou domu a poistnou sumou uvedenou v zmluve 30 %, v prípade poistnej udalosti vám poisťovňa poskytne plnenie znížené o uvedených 30 %.” 

Poistenie nehnuteľnosti a domácnosti si môžete uzatvoriť online vďaka kalkulačke poistenia majetku, kde po zadaní základných údajov o sebe a vašej nehnuteľnosti získate aktuálnu ponuku poisťovní. Porovnáte si ceny, rozsah a limity krytia, prípadné pripoistenia a vyberiete si najvýhodnejšiu ponuku poistenia. Zmluvu a podklady k platbe obdržíte ihneď na e-mail.  

Pamätajte, že kúpa domu je rozhodujúca udalosť v živote. Ak to nevnímate iba ako investíciu, ale chcete v dome prežiť veľkú časť života, pravidlo dvakrát meraj a raz rež tu platí do bodky.