Stala sa hypotéka strašiakom pre bežných ľudí?

21.03.2017 | Autor: Netfinancie.sk

Tí z vás, ktorí sú momentálne nútení riešiť hypotéku, sa už pravdepodobne s novinkami v tejto oblasti stretli. Pre ostatných prinášame prehľadné zhrnutie zmien, ktoré sa týkajú dostupnosti hypotekárnych úverov od marca 2017.

Z každej strany môžeme počuť, že úroky sú pri hypotékach na historickom dne. Zároveň však aj to, že ich získanie má byť od 1.3.2017 ťažšie, pre niektorých dokonca nemožné. Banky boli nútené pristúpiť k sprísneniu podmienok a určeniu nových pravidiel. Netreba sa však obávať, že to automaticky bude znamenať odmietnutie žiadosti o financovanie vášho bývania.

Hlavné zmeny pri získavaní hypotéky

1. Regulácia výšky hypotekárnych úverov

Tzv. 100 %-né hypotéky už nedostane každý. Očakávať ich môžu klienti s najvyššou bonitou a s kvalitnou nehnuteľnosťou v dobrej lokalite (bankou akceptovanej). Ďalej pomôže aj skutočnosť, že ide o financovanie prvotného bývania. Čoraz viac by banky mali poskytovať už len 80 a menej percentné úvery:

  • úver vo výške 90 – 100 % z hodnoty nehnuteľnosti získa len 1 z 10-tich
  • úver vo výške 80 – 100 % z hodnoty nehnuteľnosti získajú 4 z 10-tich

V budúcnosti by ideálna hypotéka mala predstavovať 70 % z hodnoty nehnuteľnosti. Zbytok si budú musieť klienti došetriť alebo nejakým spôsobom dofinancovať, čo využívajú viaceré banky a vytvárajú produkty prispôsobené týmto zmenám. Dnes majú klienti možnosť tvoriť si rezervu napr. prostredníctvom stavebného sporenia, sporiaceho účtu či investovania do podielových fondov.

PRAX: Pre klientov s nižšími príjmami, ktorí nemajú možnosť našetrenia vlastných zdrojov, to môže znemožniť získanie vlastného bývania.

2. Už nerozhoduje len príjem a výdavky, ale celková bonita!

Príjem bol i doteraz smerodajným pri získavaní hypotekárneho úveru. Po novom sa však bude prísnejšie pozerať na bonitu klienta. Zohľadňovať sa bude dostatočná finančná rezerva, tzv. finančný vankúš.

Príjem – výdavky na životné minimum = disponibilný zostatok pre výpočet 20 %-nej finančnej rezervy

Na základe uvedeného vzorca sa už musí počítať aj s 20 %-nou rezervou zo sumy, ktorá vám ostane z príjmu po odčítaní životného minima na splácanie pravidelných mesačných výdavkov, ako napr. úver, lízing, sporenie a pod..

POZOR: S finančnou rezervou vo výške 20 % musíme rátať až od 1.7.2017, od 1.3.2017 to zatiaľ bude len rezerva vo výške 5 %.

3. Na úverovú scénu prichádza „stres test“

Banku už nezaujíma len aktuálna situácia klienta, teda schopnosť splácať hypotéku s aktuálne získaným úrokom, ale aj schopnosť splácať úver, ak by sa úrok zvýšil. Preto je už teraz nutné počítať s nárastom úrokovej sadzby o 2 %. Je to aj pre prípad zvýšenia výdavkov a týkať sa bude nových, ale aj starých úverov.

V praxi to znamená, že pri výpočte disponibilného zostatku a posudzovaní bonity sa musí počítať nielen s aktuálnou úrokovou sadzbou, ale aj so zvýšenou (napr. so sadzbou 1,49 % aj 3,49 %). Niektoré banky majú už túto novinku zavedenú a využívajú ju od roku 2014.

TIP: Keďže máme ešte stále nízke úrokové sadzby, určite sa oplatí zafixovať si ich na čo najdlhšie obdobie.

4. Viac administratívy pri nových aj refinancovaných úveroch

Banky vo väčšej miere kontrolujú príjmy žiadateľov. Môžu si vyžiadať účty za elektrinu, plyn, telefón aj výpisy k účtu. Od zamestnávateľa navyše budete potrebovať zdokladovať príjem za ostatných 6 mesiacov (nie 3 – 4 mesiace ako doteraz). Pre tých, ktorí sú v zamestnaní kratšie, tak šanca na získanie hypotéky takmer zaniká.

Refinancovanie sa môže niektorým klientom sťažiť. Doteraz totiž stačilo, ak predložili Čestné prehlásenie o príjme a banka si overila, či nemajú nejaké dlhy voči Sociálnej poisťovni. Po novom však môže pristúpiť aj k prevereniu príjmu a v prípade, že sa medzičasom znížil, nemusí refinancovanie povoliť.

Rovnaká kontrola bude aj pri žiadosti o úver na stavbu alebo prestavbu nehnuteľnosti. Navyše príde k obmedzeniam pri nešpecifikovaných nehnuteľnostiach alebo nákupoch pozemkov.

5. Zopár ďalších zmien

- V prípade hypotéky na apartmán vám ju banka poskytne maximálne na 8 rokov.

- V prípade živnostníkov a podnikateľov, ktorých príjem sa sledoval podľa daňového priznania za ostatný rok, prichádza tiež k úprave. Banka si preverí aj aktuálny stav a aktuálne účtovné výkazy, aby neposudzovala len minulé príjmy, ktoré sa mohli medzičasom zmeniť.

- Štátny príspevok pre mladých síce priamo nesúvisí s „úverovou reformou“, ale od 1.1.2017 sa hranica príjmu upravila na výšku 1 155,70 € pri jednom žiadateľovi a na 2 311,40 € pri dvoch žiadateľoch o hypotéku so štátnym príspevkom. Do úvahy sa berie priemerný mesačný príjem za minulý rok.

Kedy je možné získať hypotéku? Konkrétny príklad výpočtu

Najlepšie si zmeny ukážeme na konkrétnom príklade s dvoma výškami hypoték, v ktorom môžeme vidieť, čo všetko sa bude z pohľadu financií brať do úvahy pri žiadaní hypotéky.

Príklad žiadosti o hypotekárny úvev v hodnote 56 000 € Zostatok
Čistý príjem žiadateľa o hypotekárny úver 1 000 € 1 000 €
Životné minimum 198,09 € 801,91 €
Finančná rezerva 20 % 160,38 € 641,53 €
Ostatné záväzky* 120 € 521,53 €
Výška splátky aktuálne žiadaného úveru (1,49 %) 193 € 328,53
Zvýšená splátka o 2 % (3,49 %) 251 € 270,53 €
Hypotekárny úver by bol za týchto podmienok (aj so započítaním stres testu) schválený.

Príklad žiadosti o hypotekárny úver v hodnote 120 000 € Zostatok
Čistý príjem žiadateľa o hypotekárny úver 1 000 € 1 000 €
Životné minimum 198,09 € 801,91 €
Finančná rezerva 20 % 160,38 € 641,53 €
Ostatné záväzky* 120 € 521,53 €
Výška splátky aktuálne žiadaného úveru (1,49 %) 414 € 107,53
Zvýšená splátka o 2 % (3,49 %) 538 € -16,47 €
Hypotekárny úver za týchto podmienok by schválený nebol.

* ostatné záväzky: povolené prečerpanie s úverovým rámcom 3 000 € a kreditná karta s úverovým rámcom 1 000 €. Pri týchto záväzkoch banka predpokladá, že 3 % predstavujú výšku záväzkov, t.j. 90 € mesačne za povolené prečerpanie a 30 € mesačne za kreditnú kartu.

DOBRÉ VEDIEŤ: Všetky úverové produkty, hoci aj bežne využívané povolené prečerpania na bankovom účte, znižujú váš disponibilný zostatok a môžu ovplyvniť možnosť získania hypotéky.

Na záver predsa aj niečo pozitívne

Už dlhšie obdobie môžeme pozorovať pri hypotekárnych úveroch historicky najnižšie úrokové sadzby. Podľa viacerých odborníkov a predstaviteľov bankového trhu na Slovensku dosiahli svoje dno v roku 2016, aj naďalej však môžeme počítať s nízkymi sadzbami. Znižovať ďalej sa však už nebudú, koncom roka 2017 sa už očakáva ich mierne zvyšovanie. Európska centrálna banka by totiž mala ukončovať program QE – tlačenie peňazí a skupovanie štátnych dlhopisov – čo spôsobí v konečnom dôsledku spomínaný postupný nárast (viac by sa mal prejaviť v roku 2018).

Poradíme vám?Mgr. Vladimír Cvik
a odborný tím poradcov